Berechne deine monatliche Rate, Gesamtlaufzeit und Zinskosten — mit Sondertilgung und Tilgungsplan.
Tipp: 2% Tilgung ist das Minimum. Experten empfehlen mindestens 3% um schneller schuldenfrei zu werden.
Monatliche Rate
1.375€
Gesamtlaufzeit
30 Jahre
Gesamte Zinskosten
185.264€
Restschuld nach 10 J.
229.612€
Tilgung vs. Zinsen über die Laufzeit
Zinsen zu hoch? Vergleiche Angebote von 27+ Banken.
Baufinanzierung vergleichen →Ein Tilgungsrechner zeigt dir wie sich deine Baufinanzierung über die Jahre entwickelt. Du siehst sofort wie hoch deine monatliche Rate ist, wie lange du zahlst und wie viel Zinsen dich die Finanzierung insgesamt kostet.
Der Unterschied zu einem einfachen Kreditrechner: Der Tilgungsrechner zeigt den Verlauf über die gesamte Laufzeit — also wie sich Zinsanteil und Tilgungsanteil in der Rate verschieben.
Die monatliche Rate bleibt bei einem Annuitätendarlehen immer gleich. Aber der Anteil der in die Tilgung fließt steigt mit jedem Jahr — weil die Restschuld sinkt und damit auch die Zinsen.
Bei einem Annuitätendarlehen zahlst du eine gleichbleibende Rate (Annuität) aus Zins und Tilgung. Am Anfang ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil niedrig. Mit jedem Jahr sinkt die Restschuld, dadurch sinken die Zinsen und der Tilgungsanteil steigt.
Beispiel: Bei 300.000 €, 3,5% Zins und 2% Tilgung zahlst du im ersten Jahr ca. 10.500 € Zinsen und 6.000 € Tilgung. Im letzten Jahr fast nur noch Tilgung.
| Jahr | Zinsanteil | Tilgungsanteil | Restschuld |
|---|---|---|---|
| 1 | 10.500 € | 6.000 € | 294.000 € |
| 5 | 9.600 € | 6.900 € | 268.500 € |
| 10 | 8.300 € | 8.200 € | 233.800 € |
| 15 | 6.700 € | 9.800 € | 190.800 € |
| 20 | 4.700 € | 11.800 € | 137.200 € |
Sollzins: Der reine Zinssatz ohne Nebenkosten.
Effektivzins: Inklusive aller Kreditnebenkosten (Bearbeitungsgebühren, Kontoführung etc.).
Faustformel: Effektivzins = Sollzins + ca. 0,1-0,3 Prozentpunkte.
Vergleiche Angebote immer über den Effektivzins — nicht den Sollzins. Nur der Effektivzins zeigt die tatsächlichen Gesamtkosten.
| Zinsbindung | Zinsaufschlag | Vorteil | Nachteil |
|---|---|---|---|
| 5 Jahre | keiner | Niedrigster Zins | Hohes Zinsänderungsrisiko |
| 10 Jahre | +0,2-0,4% | Guter Kompromiss | Mittleres Risiko |
| 15 Jahre | +0,4-0,7% | Planungssicherheit | Höherer Zins |
| 20 Jahre | +0,6-1,0% | Maximale Sicherheit | Deutlich teurer |
Nach 10 Jahren hast du immer ein Sonderkündigungsrecht (§489 BGB) — egal welche Zinsbindung du gewählt hast.
| Tilgung | Monatl. Rate | Laufzeit | Gesamtzinsen |
|---|---|---|---|
| 1% | 1.125 € | 46 Jahre | 321.000 € |
| 2% | 1.375 € | 31 Jahre | 211.000 € |
| 3% | 1.625 € | 24 Jahre | 168.000 € |
| 4% | 1.875 € | 19 Jahre | 135.000 € |
Die Differenz zwischen 1% und 3% Tilgung: 22 Jahre kürzer und 153.000 € weniger Zinsen — für nur 500 € mehr Rate pro Monat.
Bei 1% anfänglicher Tilgung und 3,5% Zins zahlst du über 46 Jahre ab und gibst mehr für Zinsen aus als die Immobilie gekostet hat.
| Szenario | Laufzeit | Gesamtzinsen | Ersparnis |
|---|---|---|---|
| Ohne Sondertilgung | 31 Jahre | 211.000 € | — |
| 5.000 €/Jahr | 22 Jahre | 148.000 € | 63.000 € |
| 10.000 €/Jahr | 18 Jahre | 117.000 € | 94.000 € |
Die meisten Verträge erlauben 5-10% Sondertilgung pro Jahr kostenfrei. Das muss im Vertrag stehen — sonst droht eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Berechne den Unterschied mit und ohne Sondertilgung.
Jetzt berechnenNach der Zinsbindung bleibt fast immer eine Restschuld übrig. Dann brauchst du eine Anschlussfinanzierung — zu den dann geltenden Zinsen.
3 Optionen:
Vergleiche Angebote von 27+ Banken.
Baufinanzierung vergleichen| Posten | Prozent | Bei 350.000 € |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5-6,5% | 12.250-22.750 € |
| Notar + Grundbuch | 1,5-2% | 5.250-7.000 € |
| Maklerprovision | 3,57-7,14% | 12.495-24.990 € |
| Gesamt | 8,5-15,6% | 29.995-54.740 € |
Die Nebenkosten müssen in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden — Banken finanzieren sie ungern mit. Bei 350.000 € Kaufpreis brauchst du also 30.000-55.000 € nur für Nebenkosten.
| Eigenkapital | Beleihung | Zinsaufschlag |
|---|---|---|
| 30%+ | unter 70% | Bester Zins |
| 20% | 80% | +0,1-0,2% |
| 10% | 90% | +0,3-0,5% |
| 0% | 100%+ | +0,5-1,0% |
Jeder Prozentpunkt mehr Eigenkapital senkt deinen Zinssatz. Bei 300.000 € Kredit über 30 Jahre kann 0,5% Zinsdifferenz über 40.000 € Mehrkosten bedeuten.
Wichtigste KfW-Programme 2026:
KfW-Darlehen werden zusätzlich zum Bankdarlehen aufgenommen. Ein guter Finanzierungsberater kombiniert beides optimal.
KfW-Programme ändern sich regelmäßig — prüfe die aktuelle Verfügbarkeit auf kfw.de.
1. Tilgung zu niedrig ansetzen — Bei 1% Tilgung dauert die Abzahlung über 40 Jahre. Mindestens 2%, besser 3%.
2. Nur den Sollzins vergleichen — Immer den Effektivzins heranziehen — der enthält alle Nebenkosten.
3. Keine Sondertilgung vereinbaren — Ohne Sondertilgungsrecht bist du an die fixe Rate gebunden.
4. Nebenkosten unterschätzen — 8-15% des Kaufpreises kommen auf den Preis oben drauf.
5. Zu kurze Zinsbindung wählen — Bei moderaten Zinsen lang binden. Das Risiko steigender Zinsen bei der Anschlussfinanzierung wird oft unterschätzt.
Berechne jetzt deine Finanzierung.
Tilgungsrechner startenVergleiche Angebote von 27+ Banken.
Baufinanzierung vergleichenQuellen: Deutsche Bundesbank Zinsstatistik, KfW Förderprogramme 2026, Grunderwerbsteuer nach Bundesland (Stand 2026), BGB §489 Sonderkündigungsrecht, Interhyp Bauzins-Trendbarometer. Rechner zuletzt aktualisiert: März 2026.
Stand: 2026 · Letzte Aktualisierung: 2026-03-20 · Alle Angaben ohne Gewähr.
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