Tilgungsrate berechnen: So findest du die richtige Rate
Tilgungsrate berechnen: So findest du die richtige Rate
Die Tilgungsrate entscheidet, wie schnell du schuldenfrei wirst — und wie viel Zinsen du insgesamt zahlst. Zu niedrig gewählt, zahlst du jahrzehntelang. Zu hoch, und die monatliche Belastung wird zum Problem. In diesem Ratgeber lernst du, wie du die optimale Tilgungsrate für deine Situation findest.
Wie funktioniert Tilgung beim Annuitätendarlehen?
Die meisten Baufinanzierungen in Deutschland sind Annuitätendarlehen: Du zahlst eine gleichbleibende monatliche Rate (die Annuität), die sich aus Zinsanteil und Tilgungsanteil zusammensetzt.
Der Clou: Weil der Zinsanteil auf die Restschuld berechnet wird und die Restschuld durch deine Tilgung sinkt, verringert sich der Zinsanteil mit jeder Zahlung. Da die Rate gleichbleibt, steigt der Tilgungsanteil automatisch — du tilgst mit der Zeit also immer schneller.
Tilgungsrate: Was bedeuten die Zahlen?
Wenn von "2 % Anfangstilgung" die Rede ist, heißt das: Im ersten Jahr tilgst du 2 % der ursprünglichen Darlehenssumme. Bei 300.000 € Darlehen sind das 6.000 € im ersten Jahr, also 500 € im Monat. Zusammen mit dem Zins (bei 3,4 %: rund 850 €/Monat) ergibt sich eine Gesamtrate von 1.350 €.
Die Zahlen zeigen deutlich: Der Unterschied zwischen 1 % und 3 % Tilgung beträgt nicht nur 18 Jahre Laufzeit, sondern auch rund 119.000 € an Zinszahlungen. Jeder Prozentpunkt mehr Tilgung spart enormes Geld.
Wie findest du die optimale Tilgungsrate?
Die perfekte Tilgungsrate hängt von deiner persönlichen Situation ab. Hier die wichtigsten Faktoren:
Haushaltsnettoeinkommen: Die monatliche Rate (Zins + Tilgung) sollte maximal 35–40 % des Haushaltsnettos betragen. Bei 4.500 € Netto wären das 1.575–1.800 € Rate — daraus ergibt sich der Spielraum für die Tilgung.
Sicherheitspuffer: Kalkuliere nicht am Limit. Ein Jobverlust, eine größere Reparatur oder steigende Nebenkosten müssen verkraftbar sein. Lieber 100 € weniger Rate und dafür einen Notgroschen behalten.
Alter und Rentenplanung: Wer mit 45 finanziert, sollte eine höhere Tilgung wählen als jemand mit 30 — denn das Ziel sollte sein, bis zum Renteneintritt schuldenfrei zu sein. Bei Finanzierung mit 30 und Rente mit 67 hast du 37 Jahre — selbst 2 % Tilgung reichen dann aus. Bei Finanzierung mit 50 musst du deutlich höher tilgen.
Zinsniveau: Bei niedrigen Zinsen (unter 2 %) ist eine höhere Tilgung besonders sinnvoll, weil sonst die Tilgungsdauer extrem lang wird. Bei höheren Zinsen (über 3 %) ist bereits ein größerer Teil der Rate Zins, sodass die Mindest-Tilgung schon eine angemessene Gesamtrate ergibt.
Sondertilgung: Das Turbo-Instrument
Neben der regulären Tilgung bieten die meisten Baufinanzierungen Sondertilgungsrechte — typischerweise 5 % der Darlehenssumme pro Jahr. Bei 300.000 € sind das bis zu 15.000 € extra pro Jahr.
Sondertilgungen gehen zu 100 % in die Tilgung (kein Zinsanteil). Jeder Euro Sondertilgung spart dir Zinsen über die gesamte Restlaufzeit. Beispiel: Eine einmalige Sondertilgung von 10.000 € im Jahr 5 spart bei 3,4 % Zins über die verbleibende Laufzeit rund 7.000–8.000 € an Zinsen.
Achte beim Vertragsabschluss darauf, dass Sondertilgungsrechte kostenlos sind — manche Banken berechnen dafür einen Zinsaufschlag von 0,05–0,1 %.
Tilgungssatzwechsel: Flexibilität einbauen
Manche Banken bieten die Möglichkeit, den Tilgungssatz während der Zinsbindung ein- oder mehrmals anzupassen — zum Beispiel von 2 % auf 3 % bei einer Gehaltserhöhung, oder von 3 % auf 1 % bei vorübergehender Elternzeit.
Dieser Tilgungssatzwechsel kostet in der Regel keinen Zinsaufschlag und bietet wertvolle Flexibilität. Frage aktiv danach — nicht jede Bank bietet das standardmäßig an.
Häufige Fehler bei der Tilgung
Zu niedrige Tilgung: 1 % Anfangstilgung war in der Niedrigzinsphase weit verbreitet — und ist bei einem Zinsniveau von 3+ % noch problematischer, weil die Laufzeit dann leicht über 40 Jahre liegt. Mindestens 2 %, besser 3 %.
Rate zu hoch kalkuliert: Das andere Extrem. 4–5 % Tilgung klingt ambitioniert, aber wenn du dadurch keinen Puffer mehr hast und bei der nächsten Waschmaschinen-Panne den Dispo brauchst, stimmt die Balance nicht.
Sondertilgung nicht eingeplant: Wer regelmäßig Sondertilgungen leistet, kann mit einer moderateren Anfangstilgung starten und hat trotzdem eine kurze Gesamtlaufzeit — aber mit mehr Flexibilität.
Fazit: Tilgung ist dein größter Zinshebel
Die Tilgungsrate beeinflusst deine Gesamtkosten stärker als ein Zinsunterschied von 0,2 Prozentpunkten. Setze die Tilgung so hoch wie möglich, ohne deinen finanziellen Spielraum zu gefährden. Nutze Sondertilgungsrechte und Tilgungssatzwechsel für maximale Flexibilität. Und behalte das Ziel im Blick: schuldenfrei bis zur Rente.
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